Счета эскроу: что это и зачем они нужны

18.04.2022

Для того, чтобы обезопасить сделки при долевом строительстве и защитить средства при расчетах на рынке вторичного жилья стал широко применяться механизм эскроу-счетов.

Начнем с того, что эскроу-счет - это счет в банке. Именно здесь аккумулируются денежные средства, переданные от покупателя продавцу или застройщику. Таким образом, фактически покупатель уже исполнил обязательства по оплате, но продавец или застройщик получат эти средства только тогда, когда передадут готовое жилье.

Используются эскроу-счета при приобретении недвижимости. Широкое применение они получили именно в долевом строительстве, хотя прибегают к ним и при сделках на рынке вторички. Девелопер ведет работы не на средства участников долевого строительства, а на собственные или заемные. Если он по каким-либо причинам не выполняет взятые на себя обязательства по завершению строительства в срок, то покупатель имеет право инициировать возврат средств с эскроу-счета.

Если же условия договора долевого участия со стороны застройщика не нарушены — он не объявлен банкротом, сроки строительства соблюдаются, работы выполняются с надлежащим качеством — то дольщик не имеет права вывести деньги с эскроу-счета.

Основания для перевода денег застройщику или возврата их покупателю зафиксированы в договоре счета эскроу. Такой договор заключается в банке между тремя сторонами: покупателем, продавцом и кредитным учреждением. Участники долевого строительства открывают такой счет в банке, выбранном застройщиком на этапе подготовки проектной документации. При купле-продаже вторички стороны договора вправе сам выбрать банк, чтобы открыть там эскроу счет.

Сторона, которая размещает деньги на эскроу счете, называется депонентом. Другая сторона, которая в случае исполнения своих обязательств получит денежные средства — бенефициаром. Банк является третьей стороной и выступает в качестве эскроу-агента.

Эскроу-агент не лоббирует интересы других сторон. Заняв независимую позицию, он мониторит выполнение каждой стороной условий и требований по договору. В России в качестве эскроу-агента могут выступать только компании со статусом кредитной организации — банки.

В случае оформления кредита необязательно открывать эскроу-счет и ипотеку в одном и том же банке. Заявка на ипотечный кредит оформляется после заключения ДДУ и открытия эскроу-счета. После одобрения заявки на выдачу кредита и оформления соответствующей документации банк самостоятельно переводит деньги на эскроу-счет. Там они размещаются до выполнения обязательств по договору или его расторжения. Одновременно с одобрением ипотеки в том же банке открывается кредитный счет, куда и поступают ежемесячные платежи от дольщика.

Казалось бы, способ организации расчетов через эскроу-счет предоставляет всем сторонам договора гарантии и придает надежности сделке. Однако у него есть свои недостатки:

• в случае банкротства застройщика дольщик может расторгнуть договор ДДУ и получить средства с эскроу-счета. При этом, если он уплачивал кредитной организации проценты по ипотеке, то они в этом случае не возвращаются. Если объект будет достраивать другой застройщик, то дольщик может оставить средства на эскроу-счете и ожидать завершения строительства.


• в случае банкротства банка - эскроу агента - деньги дольщика будут компенсированы за счет Агентства по страхованию вкладов, но на сумму, не превышающую 10 миллионов руб.


• за открытие эскроу-счета уплачивается комиссия - до 1% от размещенной суммы. Но в случае с долевым строительством эту комиссию уплачивает застройщик.

Эскроу счета при приобретении недвижимости делают расчеты между продавцом и покупателем безопасными.